Note de l'éditeur : Maelström multifamilial

Dans la dernière édition du magazine mensuel de TRD

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TAILLE DE POLICE

Le marché nous ridiculise tous.

Ceux qui ont traversé une récession savent à quel point cela peut être humiliant : la peur qui fait transpirer les mains et qui fait mal au ventre ; peser les pertes potentielles, votre travail, vos moyens de subsistance, votre argent ; tout votre travail est inutile, et l'embarras de l'échec et de la déception des autres.

Certains grands acteurs du marché multifamilial n’ont jamais connu cette époque. Les personnes dans la vingtaine et la trentaine étaient au premier ou au deuxième cycle du secondaire au moment de la Grande Récession. Les retombées actuelles qui frappent ces investisseurs dans les immeubles locatifs – rivalisant avec la détresse observée sur le marché des bureaux – doivent être pour eux un moment révélateur.

Dans notre article de couverture, nous examinons certaines de ces entreprises et les problèmes auxquels elles sont confrontées. Il y a Rise48, la société d'investissement multifamiliale de Zach Haptonstall, 27 ans, lancée en 2019 en mettant l'accent sur les acquisitions dans le Sud-Ouest. En seulement quatre ans, l’entreprise a accumulé 1,4 milliard de dollars d’actifs. Tides Equities, fondée par Sean Kia et Ryan Andrade, tous deux au début de la trentaine, a acquis un portefeuille encore plus important – 7 milliards de dollars – en contractant des prêts à taux variable à des intérêts très bas. Mais lorsque la Fed a augmenté ses taux, les remboursements hypothécaires de la société ont explosé.

Ce n’était pas censé se passer ainsi. Pendant la Covid, le mantra était « tout le monde a besoin d’un endroit où vivre ». Les immeubles locatifs étaient considérés comme un investissement sûr. Le plan était d’acheter des immeubles, de procéder à des rénovations rapides, d’augmenter les loyers et de retourner les propriétés.

Mais cette hausse des taux d’intérêt (un facteur incontrôlable) a durement frappé ces entreprises et le secteur. Du troisième trimestre 2023 à la fin 2025, un nombre record de prêts multifamiliaux CMBS arriveront à échéance, et cela s’annonce compliqué.

« Je pense que cela va être le talon d'Achille du ralentissement de l'immobilier commercial », a récemment déclaré Scott Rechler de RXR sur le podcast « Deconstruct » de TRD. "Tout le monde se concentre sur le bureau parce que c'est sexy, [mais] c'est là que le jour du jugement arrive." Lisez l'histoire à la page 22.

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Pourtant, les choses ne s’annoncent pas bien non plus pour les espaces de bureaux. Et il peut être difficile d’évaluer l’ampleur des dégâts, surtout lorsqu’il s’agit de géants qui ont traversé quelques récessions, comme Brookfield.

La société privée (et relativement anonyme) possède certains des biens immobiliers commerciaux les plus précieux de la planète, tels que Canary Wharf à Londres et Manhattan West à New York, et est un immense propriétaire au centre-ville de Los Angeles. Elle a constaté des milliards de dollars de défauts de paiement sur ses propriétés, mais a laissé ces pertes de côté dans les récents rapports financiers et a minimisé les difficultés en les qualifiant de « minimes et sans rapport avec l’ensemble de l’activité ». Les journalistes principaux Isabella Farr et Keith Larsen se présentent sous le capot de l'entreprise à la page 50.

Pendant ce temps, les prêts semblent devenir de plus en plus difficiles. Alors que les grandes banques se retirent de leurs prêts et que les banques régionales font faillite, les investisseurs sont contraints de se tourner vers d’autres sources de capitaux. Le financement participatif existe depuis des années, mais il fait l'objet d'une surveillance accrue après le fiasco impliquant CrowdStreet. Des dizaines de millions de dollars d'investisseurs auraient disparu lorsque la plateforme a débloqué de l'argent au développeur Nightingale Properties avant la conclusion d'un accord, argent qui aurait été détourné par le PDG de Nightingale. Voir page 16.

Consultez également notre classement des meilleures maisons de courtage et courtiers des Hamptons à la page 42. La plupart des meilleurs agents adoptent leur approche de « retour aux sources » pour maintenir le flux des transactions dans un marché adouci.

Enfin, jetez un œil à l'analyse approfondie du journaliste principal Joe Lovinger dans un complot de meurtre contre rémunération impliquant un développeur de Los Angeles. L'histoire se concentre sur un couple étrange qui s'est réuni pour planifier deux meurtres (qui ont été déjoués avant qu'ils ne se produisent). Comme Lovinger le détaille dans son introduction : « Arthur Aslanian était un promoteur immobilier qui vivait dans un manoir et participait aux réunions scoutes de ses enfants. Sesar Rivera, son bricoleur et polisseur de béton, fumait de la méthamphétamine. Mais une parenté s’est développée entre eux. Le résultat? "Un plan à moitié cuit qui a pris sa propre vie mortelle." Voir page 18.